Una guía práctica del proceso de compra en España

Comprar una propiedad en España es un sueño para la mayoría de las personas, pero al igual que con cualquier compromiso financiero importante, es importante estar bien informado y preparado antes de tomar decisiones que cambien la vida.

Si esta es la primera vez que compra una propiedad en el extranjero, es importante tomarse el tiempo para comprender cómo el sistema puede diferir del de su propio país. Cada país opera de acuerdo con sus propias leyes, procesos burocráticos y estructura de costos y es beneficioso tener en cuenta estos puntos para evitar sorpresas o decepciones en el camino.

Parte de nuestro servicio a nuestros clientes es asegurarnos de que estén bien informados y familiarizados con el proceso de compra que se avecina. Después de todo, como dice el viejo refrán “si no te preparas, te estás preparando para fracasar” y nuestro objetivo es garantizar que el viaje de cada comprador sea un éxito completo.

Hemos preparado esta guía para que le proporcione una introducción y una descripción general de lo que puede esperar a lo largo de su experiencia de compra en España. Esto está respaldado por la orientación personal que recibirá del equipo aquí en James Stewart Savills, que estará con usted en cada paso del camino.

¿Cualquiera puede comprar una propiedad en España?

En teoría, cualquiera puede comprar una propiedad en España. Sin embargo, cómo compra la propiedad y cuánto tiempo puede residir en la propiedad cada año varía según su nacionalidad.

Los nacionales de la Unión Europea (UE) pueden adquirir bienes inmuebles, trabajar, visitar o residir en su propiedad sin restricciones en España.

Los ciudadanos no pertenecientes a la UE también son alentados y pueden comprar propiedades en España, sin embargo, existen condiciones más restrictivas en términos de préstamo, empleo, residencia y reglas de visita. Por lo general, a los ciudadanos no pertenecientes a la UE solo se les permite pasar 90 días en cualquier período de 180 días dentro del espacio Schengen. Tampoco se les permite trabajar sin una visa adecuada. También habrá diferentes términos de impuestos e hipotecas aplicables que vale la pena explorar antes de comenzar la búsqueda de su propiedad.

Sugerimos consultar con un abogado de renombre antes de comprar una propiedad, para que comprenda completamente las condiciones específicas de su nacionalidad.

La Golden Visa

Para los residentes fuera de la UE, la Golden Visa es una opción atractiva para obtener la residencia permanente en España. Por una inversión inmobiliaria de 500.000 € o más, usted y su familia obtienen el derecho a vivir y trabajar en España.

No existen reglas prescritas para la duración de la residencia, lo que significa que los inversores de Golden Visa pueden comprar una propiedad y viajar sin restricciones a España como elijan. Sin embargo, se convertirán en residentes fiscales de España una vez que pasen más de 183 días en el país dentro de un año.

Le recomendamos encarecidamente que utilice los servicios de un abogado de confianza que se especialice en el programa Golden Visa. Para este tipo de solicitud, espere que el costo esté entre 1.500 y 2.500 € + 21 % de impuestos.

Número NIE

No puede comprar una propiedad en España sin un número NIE (Número de Identidad Extranjero). Este es su número de identidad de extranjero, que es esencial para hacer prácticamente todo en España y se utiliza en todos los procesos y comunicaciones fiscales.

La tarifa para adquirir un NIE es nominal, pero es posible que necesite los servicios de su abogado para facilitar esta solicitud en su nombre.

Finanzas

Cuenta bancaria
Cualquier factura o impuesto asociado con su propiedad española generalmente debe pagarse directamente desde una cuenta bancaria española. Es un proceso relativamente simple para abrir una cuenta, pero debe estar presente en España o haber designado un poder notarial para abrir una cuenta en su nombre. Puede pedirle a un abogado que lo haga por usted. Podrán hacer recomendaciones basadas en el tipo de cuenta y productos que necesita.

Hipotecas
Si necesita una hipoteca para financiar su propiedad, es importante saber cuánto puede pedir prestado, para que pueda concentrarse en las propiedades que están dentro de su poder adquisitivo. Una vez que se confirmen sus capacidades de endeudamiento, se encontrará en una posición mucho más fuerte para negociar.

Las hipotecas en España suelen estar disponibles para los no residentes por el 60-70% del valor de la propiedad. Los términos y las tasas de interés variarán de un banco a otro, pero todos se basan en el Euribor, que es un punto de referencia europeo para calcular las tasas de interés. Los términos de la hipoteca suelen oscilar entre 20 y 30 años, pero también hay límites de edad a considerar.

Cambio de divisas
Si vive fuera de la zona euro y financiará su compra con una moneda alternativa, es esencial que busque las mejores ofertas de cambio de moneda. Incluso el más mínimo cambio en los tipos de cambio puede afectar el costo de su compra, para bien o para mal.

Los especialistas en cambio de divisas pueden ofrecer tarifas preferenciales y poca o ninguna comisión, porque compran y venden divisas al por mayor. Le recomendamos encarecidamente que contrate los servicios de una casa de cambio de divisas antes de realizar cualquier transacción importante relacionada con la compra de su propiedad.

Impuestos
Su estatus de residente en España determinará los impuestos que estás obligado a pagar en España. Vale la pena evaluar sus obligaciones tributarias antes de invertir en una propiedad para que pueda predecir con precisión los costos continuos de propiedad de la propiedad. Esto dependerá de si es ciudadano de la UE o de fuera de la UE, así como de si planea vivir en España de forma permanente como residente fiscal.

Representación Legal

Debido a los puntos mencionados anteriormente, recomendamos conectarse con un profesional legal aquí en España que hable su idioma y con el que se sienta cómodo antes de la compra, para que cualquier pregunta o inquietud pueda ser abordada antes de poner su corazón en una propiedad.

Su abogado podrá evaluar sus derechos de residencia personal e iniciar cualquier proceso de solicitud de visa si es necesario. Pueden comenzar a solicitar su número N.I.E y organizar la creación de una cuenta bancaria en España. Le orientarán sobre la financiación y la fiscalidad y podrán representarle en su ausencia. Además, estarán completamente informados y listos para comenzar los procedimientos de transferencia en su nombre una vez que esté listo para hacer una oferta.

Esto puede parecer un punto de partida obvio, pero le recomendamos que haga una lista de deseos en orden de preferencia al principio de la búsqueda. Es muy fácil enamorarse de una propiedad que encuentra en línea, solo para descubrir más tarde que simplemente no se ajusta a sus necesidades personales.

Le enviaremos una selección de propiedades que creemos que son compatibles con sus requisitos, en particular con las aspiraciones de estilo de vida de ubicación. Aquí hay algunas preguntas importantes que debe hacerse para ayudar a definir qué es lo que quiere de su propiedad en España.

• ¿Cuál es su presupuesto total?
• ¿Necesitará una hipoteca?
• ¿Está buscando una casa de vacaciones, un hogar permanente o una propiedad de inversión?
• ¿Quiere vivir en un apartamento, adosado, villa o casa de campo?
• Si es un apartamento, ¿tiene alguna preferencia de piso? ¿Planta baja? ¿Primer piso? ¿Ático?
• ¿Hay alguna zona que prefiera?
• ¿Hay áreas que le gustaría evitar?
• ¿Necesita estar a poca distancia a pie de algún servicio específico?
• ¿Necesitará usar un automóvil?
• ¿Como es de importante es la vista desde su propiedad?
• ¿Qué tipo de vista prefiere? ¿Vistas al mar? ¿Golf? ¿Campo? ¿Montaña?
• ¿Quién usará la propiedad? ¿Usted, su pareja, su familia, sus hijos, sus mascotas, sus inquilinos, sus vacaciones?
• ¿Cuántos dormitorios/baños necesita?
• ¿Qué servicios son importantes para usted? ¿Playa, campos de golf, tiendas, restaurantes, instalaciones de ocio, colegios, hospitales, transporte público?
• ¿Prefieres una zona turística o residencial?
• ¿Prefiere una propiedad en la costa, en un pueblo, en un pueblo o en el campo?
• ¿Qué estilo de propiedad te gusta? ¿Contemporáneo? ¿Andaluz? ¿Clásico?
• ¿Qué espacio exterior le gustaría de su propiedad? ¿Terraza, patio, jardín, parking, piscina, terreno?
• ¿Cuándo le gustaría comprar la propiedad?
• ¿Está dispuesto a realizar alguna renovación?
• ¿Estará la propiedad vacía durante largos períodos de tiempo?
• ¿Qué aeropuerto es más probable que utilice?
• ¿Hay elementos esenciales absolutos que la propiedad deba ofrecer?

El proceso de compra

Ahora que ha considerado todas las acciones legales, financieras y administrativas preliminares, es hora de comenzar. Si bien la experiencia de cada comprador es ligeramente diferente, según las circunstancias individuales y el tipo de propiedad que están comprando, generalmente el proceso seguirá los siguientes pasos:

1. Búsqueda de propiedades en línea
   Una vez que haya definido claramente su presupuesto y los requisitos de su propiedad, es bueno comenzar a buscar en línea para tener una idea de lo que está disponible. No todos los listados en línea son precisos o están actualizados, pero identificar lo que hace y lo que no le gusta ayudará a la búsqueda más profunda que seguirá.
2. Nombra a tu agente
   Una vez que haya realizado su propia investigación, es importante designar a un agente inmobiliario local para refinar e investigar sus selecciones iniciales, además de explorar otras alternativas adecuadas. España funciona de manera diferente a algunos países en que los agentes inmobiliarios, en general, tienen acceso a todas las propiedades en venta, no solo a sus propios listados, sino que la mayoría tendrá su propia área de especialización. Si tiene un área específica en mente, es mejor elegir un agente con conocimiento local comprobado en esa área. Un agente local podrá acceder a los listados locales, antes de que lleguen al mercado abierto. Recomendamos elegir y entablar una relación con un agente antes de su viaje de visualización, quien hará todo el trabajo preliminar antes de su llegada y coordinará las visitas.
3. Visitas de propiedades
   Cuando haya establecido una lista adecuada de propiedades, es hora de organizar un viaje de visualización. Durante este viaje, comenzará a familiarizarse con diferentes vecindarios y ubicaciones, además de ver varias propiedades diferentes cada día. En el tiempo que no esté visitando propiedades, vale la pena tener una idea de cómo sería vivir en un área en particular. Visite los servicios locales, coma fuera y empápese del ambiente local.
4. Hacer una oferta
   Cuando haya encontrado la casa perfecta, es hora de hacer una oferta formal. Su agente podrá guiarlo en una oferta inicial que sea adecuada para el mercado en ese momento. Propondrán la oferta al vendedor y negociarán en su nombre hasta que se llegue a un acuerdo aceptable para ambas partes. Su capacidad para actuar y completar rápidamente lo colocará en una posición de negociación más sólida, por lo que es tan importante tener todas sus finanzas y trámites organizados con anticipación.
5. Ponga a trabajar a su abogado
   Cuando se haya acordado el precio, su agente entregará los detalles de la propiedad a sus abogados para iniciar los trámites de compra. Verificarán las escrituras, realizarán búsquedas legales y verificaciones de diligencia debida, redactarán contratos y le notificarán cuándo es el momento de firmar la escritura de propiedad. Si va a estar ausente durante este tiempo, es mejor darles un poder notarial para que puedan firmar en su ausencia.
   Pago de un depósito Una vez realizada la debida diligencia a satisfacción de ambas partes, se redactará un contrato de intercambio. El comprador pagará un depósito no reembolsable del 10% para asegurar la propiedad y completar la compra en o antes de una fecha mutuamente acordada. Si el vendedor no cumple con las condiciones del contrato, él / ella está obligado a devolver el depósito recibido y compensar con la misma cantidad de nuevo.
   Firma de la escritura

Costos de compra

Cuando calcule su presupuesto, también debe tener en cuenta los costos asociados con la compra. Esto varía según el valor de la propiedad, si está tomando una hipoteca y si es una casa de nueva construcción o de reventa.

Los costos de compra en promedio pueden ascender a un 9.5 a 12.5% adicional del precio de su nuevo hogar, por lo que esto debe tenerse en cuenta en su presupuesto para asegurarse de que no se está excediendo.

PROPIEDAD DE REVENTA
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 7%
Honorarios Legales: 1% del precio de compra + IVA
Tasas hipotecarias: 1% del valor del préstamo (si se requiere)
Valoración: 0,1% de la valoración (si se requiere hipoteca)
Gastos de Notaría: 1.000€ aprox.
Tasas de Registro de la Propiedad: 500€ – 1.000€ aprox.

PROPIEDAD DE OBRA NUEVA
IVA (IVA): 10%
Honorarios Legales: 1% del precio de compra + IVA
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 1,2% del precio de compra
Tasas hipotecarias: 1% del valor del préstamo (si se requiere)
Valoración: 0,1% de la valoración (si se requiere hipoteca)
Gastos de Notaría: 1.000€ aprox.
Tasas de Registro de la Propiedad: 500€ – 1.000€ aprox.

En Resumen

Comprar una propiedad en España es un proceso relativamente sencillo. Con más de 25 años de experiencia en el negocio, estamos seguros de que con nuestra ayuda, su experiencia de compra de propiedades será sencilla.

Apoyamos a nuestros clientes antes, durante y después de la compra de su propiedad. Incluso después de la finalización, estamos aquí para ayudarlo a encontrar diseñadores de interiores, abogados, constructores, establecer conexiones de servicios públicos, comprar automóviles y solucionar cualquier problema cotidiano. Sabemos lo que es llegar aquí como expatriados sin entender el idioma, así que gracias a nuestro conocimiento local y habilidades lingüísticas sabemos exactamente a quién contactar y cómo ayudar.