La compra de la propiedad residencial en EspañaUna guía jurídica y práctica

El proceso de compra en España es relativamente simple, siempre y cuando el comprador siga unas directrices claras.

  • Una vez acordado el precio con el agente inmobiliario para la compra de la propiedad, lo ideal sería nombrar a un abogado con el que se pueda comunicar fácilmente. Una vez elegido a su abogado y avise a su agente de la elección, comienza el proceso de compra.
  • El primer contrato que se debe firmar es el Contrato Privado de Compra-Venta. Es un contrato legal firmado por ambas partes, a veces (pero no esencialmente) en presencia de un notario. En este documento se da una descripción completa de la propiedad en venta, los detalles de las dos partes implicadas, esboza el precio de venta, las condiciones particulares a la venta, la fecha límite para finalizar la compra y se paga el depósito, que normalmente es el 10% del precio de compra acordado. El contrato puede estar condicionado a cualquier inspección técnica o a la validez de la documentación de la propiedad.
  • La elaboración de la cláusula de depósito es muy importante, ya que según la legislación española, si el vendedor no cumple su obligación según lo establecido en el contrato, sería el responsable de pagar el depósito doble al comprador. En caso de que el comprador no cumpliera lo establecido en el contrato, el depósito no sería reembolsable.
  • El último paso en el proceso es la firma del contrato definitivo, La Escritura de Compraventa. Este se firma delante del notario por ambas partes, o por alguien con un poder para firmar en su nombre. El saldo pendiente, además de todas las tasa e impuestos se pagan en ese momento. Una vez firmada la Escritura, esta le da la propiedad oficialmente. La propiedad, a continuación, se registra con su nombre en el Registro de la Propiedad. Los compradores deben solicitar una copia de este registro para sus archivos (este trámite lo hace su abogado).

Lo ideal sería que su abogado hablará un idioma que entienda y que este especializado en Derecho de la Propiedad. Así como ayudar en los pasos anteriores, su abogado le ayudará con los siguientes procedimientos:

  • Explicar a fondo todos los asuntos relacionados con los impuestos, especialmente el Impuesto de Sucesiones, Impuesto sobre el Patrimonio y la necesidad de rellenar una declaración anual de impuestos como un No Residente. Las tasas de impuestos se asignan de manera regional, será diferente según el lugar y el valor de la propiedad que desea comprar. Más detalles relacionados con este tema en la sección “Costes de Compra”.
  • España tiene la Ley de Subrogación, por lo que las propiedades llevan las deudas de sus dueños anteriores. Por lo tanto, su abogado se asegurará de que no haya cargos pendientes contra la propiedad de los servicios públicos y los costes de mantenimientos como IBI, y los gastos de comunidad. El abogado también confirmará que la propiedad tiene un título completo comprobando el Registro de la Propiedad.
  • Como consecuencia de las estrictas leyes de planificación, su abogado pedirá al vendedor la Licencia de Primera Ocupación, este documento es emitido tras la finalización de la construcción, y confirma que la licencia de la construcción es legal y garantiza que el área construida cumple con todas las regulaciones y normas de licencia. Si no existe una (que no es raro en las propiedades más antiguas) puede ser solicitada al Ayuntamiento de la ciudad correspondiente.
  • Para confirmar el valor de la propiedad, también conocido como Valor Catastral, y la superficie declarada oficialmente, su abogado llevará a cabo una búsqueda en la oficina de registro del catastro. El catastro es una agencia gubernamental que actúa como registro central, que colabora con el Registro de la Propiedad para asegurar que la propiedad se ha registrado correctamente incluyendo piscina, construcciones adicionales, etc.
  • A cada propiedad en España se le asigna un valor catastral por el ayuntamiento de la ciudad y este aparece en los recibos de impuestos municipales. Este es el valor que se utiliza para calcular las cantidades de impuestos municipales y es menor que el valor de mercado. Tenga en cuenta que en el improbable caso de que una propiedad sea comprada por un precio inferior al valor catastral, el comprador puede ser responsable de hacerse cargo del pago de impuestos de la diferencia. Su abogado le informará cuanto seria la cantidad exacta.
  • Si va a comprar dentro de una urbanización o complejo, su abogado comprobará las obligaciones comunales y obtendrá la confirmación de la comunidad de que todas las cuotas estén pagadas hasta la fecha.
  • Su abogado tendrá que finalizar los términos y condiciones del contrato, organizar el registro de la propiedad y asegurar que el ITP(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) se paga dentro del plazo de 30 días de la finalización de la venta. Si no puede estar presente frente a un notario para firmar la escritura definitiva, puede asignar un Poder Notarial a su abogado para que actué en su nombre. Esto puede hacerse personalmente en España o en una Embajada española en el exterior.
  • Para los extranjeros, el abogado le puede aconsejar como obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Todos los españoles tienen un número de identificación, así mismo los extranjeros que realicen transacciones de negocio en España necesitan un número de identificación. Para comprar una propiedad en España es necesario el NIE, abrir una cuenta bancaria y solicitar una licencia de conducir.
  • Su abogado puede organizar las facturas de suministros públicos (agua, electricidad, gas, etc) notificando a dichas empresas los cambios de titular y domiciliación bancaria.

Por estos trámites, un abogado normalmente cobra una tarifa entre el 0,5% y el 1% del precio de venta acordado y la complejidad de la transacción.

Los costes de compra

Los costes de compra son similares al del resto de Europa Continental; y están regulados por cada Comunidad Autónoma y varían ligeramente dependiendo de la ubicación de la propiedad.

A parte de los gastos de notaría, hay otros gastos a considerar:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas; ITPO. Este se paga cuando una propiedad o parcela se vende por un individuo y es una reventa. Esta cantidad varía según la región, entre el 6% y el 10% del precio de compra. Andalucía tiene una escala gradual: el 8% hasta 400.000€, un 9% hasta 700.000€ y un 10% para las propiedades de más de 700.000€
  • Impuesto sobre el Valor Añadido; IVA. Este solo es aplicable cuando se compra una propiedad de primera ocupación de un promotor y es del 10%. Si una parcela se vende sin ningún tipo de construcción por un promotor o una sociedad, se aplicaría el 21% de IVA.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; AJD. Este impuesto se paga, además del IVA, a la compra de una nueva propiedad de un promotor. Esto varía en España entre el 0,75% y 1,55%, en Andalucía actualmente se aplica el 1,5%.
  • Coste Registro de la Propiedad. Variable en función del precio de la propiedad, aproximadamente entre 300€ y 800€.

Es importante establecer si el vendedor es residente fiscal o no residente en España. En este último caso, el abogado del comprador debe retener el 3% en el lugar de la ganancia de capital y pagar a las autoridades fiscales españolas (Hacienda) del que se aplique a la fecha de completar la venta.

Golden Visa

Desde Octubre de 2013, el gobierno español ha dado el derecho de residencia a los ciudadanos que no sean de la Comunidad Europea, que inviertan 500.000€ o más en una propiedad a través de un bono del estado o por la compra de una propiedad dentro del programa Golden Visa. Tal comprador que tiene que pasar más de 180 días al año en España, se convierte automáticamente en un residente fiscal español con su responsabilidad fiscal correspondiente. Para más información, por favor consulte a su abogado.